Market update

大角咀維港灣 6座低層 A室易手,面積609方呎,2房開則,望內園景,成交價628萬元,折合呎價約10312元。

利嘉閣地產透露,賣方在2010年4月斥資431萬元購入物業作收租用途,待租約期滿後交吉放售,迄今成功轉手,現帳面獲利197萬元,賺幅46%。

奧運站區今月成交量暫錄得19宗二手買賣,交投表現與2008年10月相若,不過2008年至今區內盤源已相應增加,反觀區內二手成交量則按比例減少了,現時更處於冰封時期。

此外,維港灣本月至今暫錄 4宗買賣,平均成交呎價約 9963元。目前,維港灣現時兩房單位的買賣放盤有約90個,普遍開價由590萬至780萬元不等,視乎單位樓層及景觀而定。
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低息環境持續,資金積極尋找出路,加上荃灣區規劃發展完善、工廈呎價更見吸引,區內工廈遂成投資者尋寶對象。中原(工商舖)工商部表示,荃灣沙咀道大成大廈高層全層,建築面積約15818方呎,成交價約3200萬元,平均呎價約2023元,刷該廈呎價新高紀錄。

該單位現由迷你倉承租,租金約8.5萬元,按現時市值租金計算,回報近3.2厘。新買家為區內投資者,同時將上址以意向呎價約2400元推出市場摸售。

據了解,原業主於1984年斥資約280萬元購入上址,持貨28年,現易手帳面獲利約2920萬元,物業大幅升值逾10倍。

大成大廈以用家為主,市場供應有限,成交疏落,該廈對上一宗買賣成交要追溯至去年4月,其高層全層以創新高呎價1312元易手,成交價約2050萬元。
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土地註冊處資料顯示,荃灣大河道10至20號登發大廈地下4A及4B號舖,連同1樓、2樓及3樓全層,9月以4.108億易手,以舖位面積2.5萬方呎計算,呎價16432元。登記買家為勝仁有限公司(WINNER FIRST LIMITED),公司董事為資深投資者尹伯權。

原業主為資深投資者鄧成波,於2008年5月以約1.68億元購入,持貨4年勁賺2.428億元,期內物業升值逾1.4倍。

而事實上,尹伯權購入後隨即易名為地皇廣場,3層樓面分拆為233個迷你舖位,售價由約232萬至738萬元不等,3天出售超過150個單位。據市場價單顯示,全部單位售罄,可套現近9.07億元,實用面積平均呎價約96724元
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樓市缺盤,用家高追,藍籌屋苑太古城樓齡最舊的翠湖臺呎價亦見突破,新近鄱陽閣中高層單位以680萬元易手,呎價10029元,為翠湖臺歷來首宗呎價破萬元的成交;筲箕灣居屋東旭苑也以473萬元易手,打破全港居屋綠表售價紀錄。

辣招實施逾一個月,用家見整體樓價回落幅度不大,再度高價入市。太古城樓齡最舊的一期翠湖臺,日前錄得破紀錄成交,中原地產首席分區營業經理張光耀表示,鄱陽閣中高層H室剛以680萬元沽出,面積678方呎,呎價10029元,創翠湖臺單位呎價歷史新高;原業主在2010年5月以455萬元購入單位,易手賬面賺225萬元,升值51%。他指出,易手單位尚算優質,望側海,另有企理裝修,故能造出高價。

代理指出,翠湖臺因位置相對不方便,加上樓齡屬全屋苑最舊,故造價一向低屋苑其他期數3%至5%;太古城辣招後成交宗數大幅回落逾五成,但價位始終未見有大幅回落,仍有個別單位造出高價,現在平均呎價仍企穩在1.1萬元水平;翠湖臺,洞庭閣一個頂層單位叫價850萬元,面積678方呎,每方呎放售價達1.25萬元,直逼屋苑海景花園單位呎價水平。

中原地產分行經理楊思賢指出,自日前九龍灣德福花園連天台單位創新紀錄後,新近K座中層05室兩房戶亦以590萬元易手,面積629方呎,呎價9380元,創屋苑分層新高。

房委會網頁顯示,筲箕灣東旭苑一個中層單位在上月以綠表價473萬元售出,面積829方呎,呎價5706元,刷新全港居屋綠表單位成交價紀錄。資料顯示,舊紀錄亦是由東旭苑創下,面積相同,成交價460萬元。
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市場消息指出,九龍城衙前圍道132至134號地下3至5號地舖以約1.1億元易手,現租客包括金融公司、便利店及食肆。

另外,屯門中心大廈戲院部分業主,即將把物業分拆為約30個舖位推出,入場費由520萬元起。

英國倫敦巴特西發電站正進行活化,發展商計劃明年首季來港推售住宅單位,預計首批800伙;活化工程於明年下半年動工,最快2016年入伙。

巴特西發電站發展行政總裁Robert Tincknell指出,項目位於泰晤士河南岸,集住宅、辦公室、酒店、商舖及休閒於一身,由於倫敦核心區樓價過去穩定,預計項目的住宅租金回報率約5%。他表示,傳統上倫敦租務未及買賣市場活躍,買家佔8成,惟比例有機會改變。他引述萊坊數據指出,該區目前平均呎價約1100英鎊,預計5年後可升至1800英鎊。
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恒大地產首11月銷售額846億人民幣

恒大地產(03333)公布,今年1至11月,該集團累計實現合約銷售額846.3億元(人民幣,下同),已提前完成全年800億元的合約銷售計劃的105.8%;至於累計合約銷售面積1426.3萬平方米,而累計合約銷售均價每平方米為5933元。

另外,11月該集團實現合約銷售額則為117.9億元,合約銷售面積約198.1萬平方米,合約銷售均價爲每平方米5955元。其中,上月該集團新開盤項目6個,在售項目累計達到174個
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十大活躍成交屋苑交投增29%

利嘉閣地產指出,一手項目登場前夕,樓市觀望氣氛依然濃厚,加上天雨連日,睇樓人流疏落影響,二手大市交投牛皮,不過尚幸部分龍頭屋苑魅力依舊,表現優於大市。綜合利嘉閣地產分行數據所得,全港十大活躍成交屋苑在上周共錄63宗買賣個案,較前周的49宗增加29%,表現較同期50指標屋苑綜合成交量增加不足2%為佳。

上周十大活躍成交屋苑當中,共有5個屋苑成交量報升,增幅介乎33%至最高2倍不等,3個屋苑成交量持平,剩餘兩個成交量報跌。成交量報升的屋苑當中,以太古城、淘大花園及杏花村的交投表現最「省鏡」,成交量按周急增1.5倍至2倍,而黃埔花園及維景灣畔成交量亦按周分別增加80%及33%。此外,屋苑成交量排名亦出現大執位,除了嘉湖山莊繼續以14宗買賣高鋸榜首外,黃埔花園及太古城則分別以9宗及8宗,成功取代前周的新港城及美孚新邨,分佔次、季席位。

該行指出,刻下二手市場了無生氣,外圍又缺乏利好因素刺激,加上聖誕來臨,樓市買賣料會持續低迷,加上一手新盤即將開售,預期部分二手購買力必被搶截,客源流失下二手交投實在難有突破,龍頭屋苑成交量亦難以激活,將持續於介乎50宗至60宗邊沿上落。
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市場消息指出,由周大福集團持有的尖沙咀重慶大廈地庫活方商場,獲資深陳姓投資者以6.6億元購入。該商場早前曾傳出由「舖王」鄧成波以6億元承接,但最終獲陳姓投資者以更高價奪得。商場樓面約4萬方呎,租戶以時尚、新潮品牌為主,並設餐飲,於2009年開幕。
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尖沙咀中間道停車場擬轉商用
同區供應緊張 估值15億

政府放棄拆卸中區政府合署西座,核心區商廈新供應更緊絀,雖然中區暫未有新地皮可作商用,九龍區傳統寫字樓區域則可望有新供應。規劃署建議,位於尖沙咀西部的中間道多層停車場可改劃作商業用途,重建為商廈連停車場,業界人士認為,項目規模不大,但屬商業區用地,預料可獲發展商垂青,用地估值約15億元。

城規會將審議《尖沙咀分區計劃大綱圖》的修訂建議,規劃署在討論文件中指出,考慮「政府、機構或社區」(GIC)用地是否有潛力作其他用途,並在檢討後認為中間道用地可發展為商業物業。

中間道多層停車場位於中間道15號,位於喜來登酒店東鄰,南方為洲際酒店和正重建的新世界中心等。規劃署表示,停車場於1965年落成,佔地約3.62萬方呎,樓高12層,高度約42米(主水平基準以上.下同),大綱圖高限則為90米。

該停車場目前提供735個私家車車位和95個電單車車位,另設公廁和政府寫字樓設施;相關政府部門指出,用地毋須預留樓面作其他GIC用途,日後發展也不需要設有公廁和政府寫字樓設施。

規劃署建議,用地西面的大部分地盤改劃為「商業(11)」用途,佔地約2.8萬方呎,地積比率12倍,可建樓面約33.97萬方呎。不過,因應交通影響評估,建議總樓面內須包括停車場,提供最少345個公眾停車位和39個公眾電單車停車位;至於地盤東端約7900方呎用地,位於中間道和行人道上,將改為「道路」用途。

中原(工商舖)助理區域營業董事麥偉嫦表示,尖沙咀一帶較優質商廈目前呎租介乎45至70元,呎價9000至15000元;區內商廈供應相當緊絀,空置率處於約5%的低水平,業主不輕易減價放盤,若然有新供應推出,相信市場亦有承接力,並可紓緩供應緊張的情況。

測量師認為,用地可吸引發展商垂青,但位於高度和位置等問題,令價值打折扣。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚指出,由於設有90米的高限,加上地盤水平位置和需要預留樓層作停車場用途,預料可建約16層寫字樓,加上用地質素並非最佳,未必可達北京道一號一帶逾55元的呎租水平,預料中間道項目落成後,呎租約40元。

他估計,扣除停車場樓面後,寫字樓可建樓面約22萬方呎,參考紅磡商業地樓面地價計算,預料用地樓面地價約6800元,市值約15億元。張翹楚表示,用地規模不大,但由於位於尖西商業區內,仍可吸引發展商興趣。
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荃灣西站六區今招收意向書

政府循官地和鐵路沿線發展等增加新供應,其中計劃在本季推出的荃灣西站六區(TW6)今天起招收意向書,屬荃灣西站最後一個推出的項目。市場人士估計,由於政府推出樓市措施和受未來新供應數字影響,項目招標時發展商的出價和競投反應將趨審慎,成交價難有驚喜。

港鐵發言人表示,港鐵(066)以代理人身份推出TW6地盤,下周四(13日)截止遞交意向書。該項目佔地約14.86萬方呎,可建樓面約67.5萬方呎,將發展為兩座住宅物業,提供894伙,並設限呎條款,約58%住宅單位實用面積須低於538方呎;發展商亦須負責興建一座樓面約12.9萬方呎的公眾體育館。

資料顯示,項目原本計劃興建752伙,港鐵年初向城規會提交修訂方案,增加單位數目約20%,住宅總樓面則減少約1.8%;最新方案下,兩座住宅物業分別樓高48和46層。

荃灣西站共有4個物業發展項目,其中3個近年已先後批出,五區的城畔和灣畔樓面地價分別為3124和逾4300元;除較接近荃灣大會堂的城畔由華懋投得外,灣畔和荃灣西站七區均由長實(001)投得。

招標時出價難有「驚喜」

長實執行董事趙國雄表示,集團對TW6感興趣,預料以獨資形式參與,投得可配合集團已投得的灣畔及七區發展,令社區配套更完美;至於項目須興建社區設施,也是考慮因素之一。

測量師學會房屋政策小組主席潘永祥指出,政府施政舉步維艱,增加土地供應存在很大困難,填海或新界東北發展計劃均受阻,故港鐵適時推地可增加供應。他估計,發展商反應趨中性和平穩,日後招標時則難有「驚喜價」。

測量師估計,地皮每方呎樓面地價約4000元。美聯測量師行董事林子彬認為,興建體育館將令成本增加;加上限呎條款,設計彈性上有限制,預料用地市值約26.4億元,樓面地價約3910元。

中原地產分行經理丘漢偉表示,同區以萬景峯及御凱造價最高,呎價介乎9000至1.1萬元,近日萬景峯2座中層以1020萬元易手,呎價9298元;海灣花園及海濱花園呎價較低,介乎6000至6500元。
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