Market update

雙辣招推出後,樓價未見大幅回落,用家觀察數周後靜極思動,其中受上車客或用家追捧的細價樓錄高價成交,荃灣中心呎價破頂,升至7595元。

美聯物業首席高級營業經理梁仲維表示,荃灣中心3座連天台加雙露台單位以218萬易手,面積僅287方呎,呎價7595元,創屋苑新高,並高於市價21%;原業主2002年5月以60萬元買入,物業賬面升值2.6倍。屋苑月內已錄6宗成交,平均呎價也因該交易拉高至6321元,按月上升6%。

資料顯示,今次成交屬荃灣中心第3座呎價首次突破7000元,上次高價成交已要追溯至1997年8月,當時呎價6829元;此外,屋苑11座在辣招公布當天(即10月26日)也錄得呎價破7000元的買賣,達7138元,但仍低於最新成交約6%。

另一方面,有內地客繳付買家印花稅(BSD)為下一代覓居所,美聯物業分行高級營業經理梁天鋒表示,一位非港人為孩子上學鋪路,以326萬元購入元朗栢慧豪園2座低層F室,面積658方呎,須繳付15%的BSD稅項48.9萬元。

龍頭屋苑太古城交投也回暖,昨天單日連錄3宗園景戶買賣,中原地產助理區域經理趙鴻運表示,不少睇樓客見辣招並未推倒樓價,故加快入市步伐,其中高安閣中層D室,面積675方呎的兩房則王以758萬元易手,呎價11230元;太古城平均呎價已升至11500元,本月錄得13宗成交,按月升近一倍,顯示市況逐漸回暖。
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中原集團創辦人施永青連環出貨高位止賺,繼日前沽出金鐘力寶中心商廈單位後,再以9100萬元售出尖沙嘴金巴利道舖位,持貨3年獲利4220萬元離場。上址為金巴利道61至63號低層地下入口連高層地下全層,共5000方呎,施永青於09年以4880萬元入市後,現已9100萬元售出,升86.5%。舖位現租予桑拿浴室,月租23萬元,回報3厘。施永青較早前以3649萬元沽出金鐘力寶中心1座低層07B室,獲利約984萬元。連沽兩項非住宅物業,共套現1.27億元
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九龍灣德福花園一個I座低層1室單位,面積約588呎,2房間隔,近日以482萬元成交,拆合呎價約8,197元。買家認為該戶間隔實用,頗受租客歡迎,因而拍板入巿放租。

美聯物業表示,原業主於1981年以167萬元購入,是次成交帳面獲利315萬,單位升值約1.9倍

利嘉閣表示,馬鞍山中心4座中層B室,面積506呎,兩房開則。近日經買賣雙方磋商後,單位以368萬元轉手,每呎售價折合7,273元。

賣方在08年,以191萬元購入單位,獲利177萬元,賺幅93%。

該屋苑本月至今暫錄得3宗成交,平均呎價7,161元,約有70個放盤,平均開價每方呎6,750元


美聯物業表示,一個屯門豫豐花園單位為7座低層E室單位,面積767呎,三房間隔,景觀開揚,近日以310萬元成交,折合呎價約為4,042元。

買家為外區投資者,看好三房戶升值潛力,見低層價格理想,故爽快購入單位作長線投資之用。原業主於08年以約213萬元購入,是次獲利97萬元,升值約46%。

本月至今屋苑錄得5宗成交,目前平均呎價約4,630元


長沙灣碧海藍天一個2座中層G室單位,建築面積667方呎,兩房開則,近日以632.8萬元成交,折合呎價約9,487元。

利嘉閣表示,賣方於2007年8月份,斥資337.269萬元,向發展商一手購入物業自住,至今轉售帳面獲利約295.5萬元,賺幅約88%。


太古康怡花園一個B座高層10室單位,單位面積600平方呎,高層兩房間隔,近日以578萬元成交,折合呎價約9,633元。

中原地產表示,買家購入單位作自住用途。原業主則於2002年,以208萬元購入物業,今次轉手賬面獲利370萬元,單位升值約1.8倍。
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土地註冊處資料顯示,資本策略(00497)以6.68億售出厚福街8號全幢銀座式商廈「H8」。登記買家為成得發展有限公司(EARN WELL DEVELOPMENT LIMITED),公司董事為資深投資者廖湯慧靄及廖偉麟。
而事實上,買家購入「H8」後,數日後便落實分拆出售,其中約18層樓上舖,全層面積2146至3336方呎,成交單位呎價1.63萬至近2萬元不等,最高呎價為1樓,面積3004方呎,呎價近2萬元。而是沽出有關樓面已幾近回本。
據悉,地舖暫未推出市場,面積3235方呎,廖偉麟叫價約1.8億元,現在租予食店,租金約22萬元。若順利沽出將淨賺約1.68億元,賺幅近25%

土地註冊處顯示,銅鑼灣興發街88號以10.928億元易手。登記買家為永亨基業有限公司(WINNER DYNASTY LIMITED),公司董事為一間劉焯文會計顧問有限公司,而該公司董事為劉焯文、劉金明、廖偉光及黃美馨。
而他們亦於今年7月以3.04億購入擺花街壹號廣場1至3樓舖。
而據了解,城規會於去年3月批准興發街88號由商廈改裝酒店,建1幢樓高33層酒店,設約200間客房。

投資氣氛旺,東九龍區優勢持續,政府著力發展第二個商業區,其中觀塘區商廈表現走勢最為激烈、拆售風氣持續,預料明年新商廈落成入伙,勢將令拆售潮推至高峰,預料呎價可望再有三級跳,全面挑戰現時尖沙咀指標商廈的呎價水平。
中原(工商舖)寫字樓部表示,隨著九龍東商廈群投資氣氛熾熱,投資者爭取機會把物業分拆出售,於短時間內成功摸貨獲利離場,個別熱門商廈更成為分拆出售的目標,而九龍東商廈的逾億元大手買賣成交亦不容忽視。
該行指出,在用家及投資者紛入市造成供不應求情況持續,加上拆售買賣湧現下,預料明年初九龍東商廈的呎價走勢將會突破發展,呎價再會向上攀,更有力挑戰尖沙咀區指標商廈。

土地註冊處資料顯示,由永恒策略持有的觀塘道398-402號嘉域工業大廈,錄得5.86億元的成交。登記買家為GRAND REWARD LIMITED,董事為另一間金栢利秘書服務有限公司,當中董事包括葉美冰、葉樹安及葉樹泰。
易手的樓層包括1樓、6至12樓共8層樓面、11個車位及外牆等,總建築面積約14萬方呎。據了解,是次交易為嘉域大廈約9成業權。該廈於1981年落成,樓高13層

土地註冊處資料顯示,恒生銀行(00011)筲箕灣道171號恒生西灣河大廈,以5.608億元易手,呎價約8549元。登記買家為亮慧有限公司(TALENT ACE LIMITED),公司董事為岑文偉及薜建平。
據了解,岑氏及薛氏同為薛馮鄺岑律師行的合夥人,他們曾於2010年協助會德豐收購西環西邊街萃華樓的業權,故相信是次背後真正買家為會德豐。
物業在1976年落成,地盤面積約6300方呎,現為一幢22層高商住大廈,總建築面積約65596方呎,其中16層為住宅,6層作商業用途。項目以「部分交吉、部分連租約」形式出售,地下商舖部分以「銀行售後租回」方式標售。
恒生銀行於1971年以約118萬元購入上述單位,是次轉售帳面獲利約5.5962億元,物業升值約逾474倍。



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十大屋苑成交跌近四成
投資者沽海怡兩伙套1871萬

辣招仍持續困擾二手樓市,交投量至今未見重大突破,過去兩天十大屋苑只錄得14宗成交,較上周回落36.4%,整體樓價仍在高位企穩;資深投資者則接連售出鴨脷洲海怡半島兩伙,合共套現1871萬元,呎價最高見10763元。

麗港城連續四周末「捧蛋」

辣招對樓市交投影響仍在,中原地產表示,過去周六及周日十大屋苑錄得14宗成交,於低水平徘徊,太古城及麗港城均未錄得成交,後者更是連續四個周末「捧蛋」收場。兩天假期以天水圍嘉湖山莊交投最暢旺,共有5宗成交,其中一宗更涉及買家印花稅(BSD)。

中原地產高級區域營業經理王昭康表示,海怡半島本月交投氣氛雖然略為改善,但仍屬於低水平,暫錄得9宗成交。

他指出,區內資深投資者冼榮耀見樓市尚在高位,月內便連售屋苑兩個單位套現離場,最新一伙涉9座高層G室海景戶,面積918方呎,成交價988萬元,呎價10763元,創同類單位新高;單位在2008年以645萬元購入,易手賬面賺343萬元,升值53.2%;連同早前售出的第7座單位,兩伙合共套現1871萬元,均屬高價成交。

荃灣藍籌屋苑綠楊新邨過去兩天也錄得高價成交。美聯物業區域經理吳彤表示,N座高層08室以490萬元易手,造價創三房新高,呎價7303元;原業主1997年以350萬元購入上址,賬面賺140萬元。

二手單幢物業呎價也見高位,美聯物業聯席區域經理余栢表示,荔枝角單幢樓華豐園中層H室以440萬元售出,面積700方呎,呎價6286元。資料顯示,上述成交屬屋苑1997年後呎價新高。

內地客付47.3萬BSD購嘉湖

美聯物業助理聯席董事黃國良表示,嘉湖山莊則有內地客入市個案,涉1期6座樂湖居中層C室,成交價315萬元,面積708方呎,呎價4449元;由於子女在本港讀書,租金卻高企,決定支付47.3萬元BSD購入上述單位;另景湖居7座高層C室以339萬元售出,呎價高見4781元。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示,市場上沒有太大利好消息刺激買家入市,準買家對入市仍猶豫不定,加上聖誕節長假期臨近,節日氣氛漸濃,也暫緩入市計劃,預計交投表現將橫行。
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2012年12月17日

大角咀西九匯6.3億易手
兩年升值八成 呎價逾萬

資深投資者羅守輝以6.3億元購入大角咀西九匯商場,呎價逾1萬元,原業主基匯資本持貨2年沽出,賬面獲利2.8億元;資深投資者張順宜沽出旺角砵蘭街一地舖,持貨3個月獲利逾千萬元。

買家羅守輝 基匯資本賺2.8億

戴德梁行公布,大角咀櫻桃街38號海桃灣基座西九匯商場以6.3億元易手,以建築面積合共61347方呎計算,呎價約1.03萬元;原業主基匯資本於2010年11月以3.5億元向市建局及南豐發展購入,易手賬面獲利2.8億元,商場兩年升值八成。

戴德梁行投資部中國區聯席董事葉國平表示,物業曾獲多組買家洽購,包括本地投資者和財團,但由於出價未達業主要求而一直未成功交易。新買家為羅守輝及有關人士,其在數日內打動業主促成交易。葉國平預計,該物業提升租戶組合和全數租出後,回報率將提升至超過4%。

此外,由張順宜持有的砵蘭街139號地舖及閣樓以4900萬元沽出,面積2000方呎。張順宜於8月份以3710萬元購入,賬面獲利1190萬元。

一手續淡兩天售31伙

新盤市場仍然冷清,未見各大發展商群起推盤搶客,長實(001)長沙灣一號.西九龍暫售逾60伙,套現逾7億元,平均呎價10700元。

過去兩天一手盤錄得約31宗成交,較上周下跌29.5%,一號.西九龍依然主導大市。長實地產投資董事黃思聰表示,早前加推的三房單位昨天正式「拆單」,並全數售出,項目累積售出逾60伙,平均呎價10700元,最大手買家購入三伙,投資者比例逾三成,未來將再加推單位應市,提價幅度將在日內決定。長實執行董事趙國雄表示,滿意樓盤至目前的銷情,並指集團今年的售樓收益已達標。

項目昨晚加推兩伙,涉2座40及41樓C室,同屬面積821方呎三房戶,即供售價824.7萬及832.4萬元,即供呎價10045及10139元。

另一方面,信置(083)火炭御龍山9座高層C室複式單位沽出,面積2379方呎,成交呎價約1.16萬元。據悉,單位早前曾以3400萬元推出,現減幅逾18%,新買家為本地客。

美聯物業高級營業經理陳國志表示,該盤尚餘6個特色單位供洽購,面積1600至4200方呎,呎價由1.4萬元至3萬元不等。

信置等西九龍御金.國峯售出最後一個標準單位,即3座低層A室,成交價3514.8萬元,呎價1.73萬元。
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紅磡黃埔花園2期12座中層A室,469方呎,以439萬元成交,呎價9360元。買家為長線投資者,單位市值租金15000元,回報4.1厘。原業主早於98年2月以250萬元購入,賺189萬元,升75.6%
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沿太子道西兩旁的何文田舊樓,一向是發展商尋寶之地,最近嘉里建設(683)及盈信控股(015)便相繼為所持有的舊樓地皮,跟政府達成補價協議。

重建舊樓 嘉里補3.8億
嘉里持有何文田太子道西298號至300號B跟喇沙利道1號交界的舊樓,盈信則持有內街巴芬道9號舊樓,樓齡均超過50年,根據地契,兩地均只可興建一些數層高的低矮樓房,因此兩發展商於年前開始跟政府透過修改契約,以放寬高限及可建樓面。
何文田太子道西地皮佔地約1.2萬方呎,據知嘉里約於08年開始收購,早前以逾2億元統一業權,去年底跟政府達成約3.8億元的補地價協議,以可建總樓面約6.09萬方呎計,每呎補價約6,240元,較會德豐同街項目,近兩年前的同類補價,高約25%,如連收購價在內,每呎地價成本逾9,000元。項目高限為主水平基準80米,即只約20多層高,約提供46伙逾千方呎單位。
至於盈信早於04年斥4,000萬元購入的巴芬道舊樓地皮,佔地只逾3,000多方呎,補價約6,550萬元,以可建總樓面約1.58萬方呎計,每呎樓面補價約4,150元,連收購價計,每呎地價成本接近7,000元。
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經營西醫及牙醫門診的康健國際(3886)公布,旗下非全資附屬公司至易有限公司,擬斥資1.55億元,收購荃灣大河道一個地舖舖位,作為物業投資用途,公司預期可帶來穩定的收益。

該舖位位於荃灣大河道登發大廈地下2及3A號,總面積1400平方呎,樓面闊度約為35呎,深約44呎。按此計算,呎價達11萬元。

該舖位連租約,現租予獨立第三方,租期至2016年4月,目前月租36萬元,明年4月起加至37萬元,後年4月起加至38萬元。按月租36萬元計,每年租金回報率約2.8%。

康健表示,舖位賣家是獨立第三方,公司擬以內部資源支付收購代價。

截至去年6月底,康健手持現金約1.3億元。收購須待股東特別大會通過後,才可正式落實。
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土地註冊處資料顯示,彌敦道227號金百龍大廈1樓及2樓以8050萬元成交,新買家透過俊華投資司購入,公司董事為楊茜堯;據了解,上址1樓前租客為老牌酒家北京酒樓,近期已結束營業。

另外,市場人士指出,資深投資者羅珠雄早前以1700萬元購入慈雲山毓華里45至47號地下45A號舖位,最新以1880萬元摸出,賬面獲利180萬元。

中原(工商舖)工商部助理營業董事張威光表示,長沙灣華匯廣場高層全層單位連租約以近2212萬元成交,建築面積約4111方呎,平均呎價5380元,創該廈新高;單位目前每月租金約6萬元,按此計算,回報率逾3.25厘。

他指出,買家為區內投資者,看準市場對中細碼工商舖物業需求大增,決定把上址分拆為6個單位出售,單位建築面積約由500餘至800餘方呎,業主意向呎價約6000元。
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