加拿大房地產可能已經成為了.......

加拿大房地產可能已經成為了.......

在經歷了多年的蓬勃發展後,加拿大房地產可能已經成為了全球最危險的泡沫。有分析稱,加拿大央行和政府採取的維持低利率水平不變,而是抬高按揭貸款獲取門檻的方法,與中國決策者的策略類似,加拿大版的“宏觀調控”正在上演。
房價偏高和泡沫間的區別並不像人們想像的那樣主觀。如同其他金融資產一樣,不動產價格及其收益(房租)應該有相對穩定的關係。
媒體分析認為,雖然細分到每一個市場的泡沫成因可能不同,但有三件事情可能是共通的:
  1)中國富人買家導致市場過熱。全世界樓市最貴的地方有一個共同點,除了低利率之外就是蜂擁而至的海外中國買家: 溫哥華,香港,新加坡,悉尼和香港都是中國富人對沖資產的最熱衷購買地,他們的購買把這些地方樓市炒到了災難性的高位。
2)房產泡沫崩潰將經歷相當長一段時間。過去10年美國和愛爾蘭的房產價格經歷了上漲下跌,但西班牙和英國的下跌還沒有結束。殭屍銀行不願意兌現壞賬損失,這又反過來推高價格,但是泡沫最終有破滅的一天。這種情況越快發生,那麼樓市,建築業才能越早復甦。
  3)樓市復蘇可能需要更長時間。僅僅在20年之前東京帝國酒店土地價格,相當於加利福尼亞州所有土地價值之和。但是必須當心壞的宏觀政策造成的風險危險,當緊縮的貨幣政策持續時間太長的話,房價冬眠期可能將持續數十年。
分析稱,加拿大政府正試圖無聲無息的悄悄擠出泡沫。這意味著在保持低利率政策不變的同時,提高發放按揭貸款的門檻。現在對於加拿大央行而言,反之用提高利率的方法擠出泡沫可能會造成無法承受的痛苦後果。


提高利率不僅讓新買家無法承受高昂的價格(對於任何靠借款購入資產的人都會如此),同時升息也將導致貸款利率調整讓現有的買房者難以承受。結果可能導致房屋價格螺旋形下降儲蓄上升,而同時高負債率的家庭——這可能是加拿大現在最不缺乏的,——將會謀求重組其淨資產。對儲蓄提高的預期超過對投資提高的預期,換句話說這將意味著經濟崩潰。然後央行再實施降息的話,即便是把利率降低到零利率水平,也不太可能扭轉這個局面。因為當人們把注意力放在如何償還債務上時,無論是家庭和企業都將對借貸利率降低無動於衷。這就是經濟學家辜朝明所謂的“資產負債表衰退”,它很好的說明了一個經濟體如何陷入流動性陷阱。


現在加拿大在維持利率不變的前提下,慢慢收緊抵押貸款要求,他們希望逐步壓低樓市價格,不引發一場惡性循環。最理想的結果是價格不下跌,但是增速低於通脹率,這意味房價實際價格下降,但不會影響家庭資產淨值。
有分析認為,加拿大並非唯一試圖執行這種策略的國家,中國過去幾年中就一直在這麼做,為了應對過熱的房地產,加拿大版的“宏觀調控”正在上演