黎則奮 : 利用「港人港地」CY建立新地產霸權

黎則奮 : 利用「港人港地」CY建立新地產霸權

2013/6/13 apple


梁振英政綱倡議的所謂「港人港地」本月初首次拍賣兩幅住宅用地,在近期地產市道低迷的情況下,本港地產發展商幾乎完全卻步,一般預期地價會向下調整,殊不知賣價卻以貼近市場預期上限造出。兩幅土地成交金額合共九十億元,呎價五千餘元,計入建築成本和利潤,未來樓面呎價至少在萬元以上。

如果不加思索只看表面數字,準以為政府推出雙辣招後,雖然地產市道轉趨淡靜,有價無市,但由於住屋需求始終大於供應,加上低息環境持續,地產商對後市仍然看好,故願意以高價投地。

其實,願意出高價投地的並非本地發展商,包括「梁粉」地產商如新世界和恒隆在內,出手高價托市的是不折不扣的國企中國海外。鑑於國家資本企業向來也有不按市場規律辦事的案例,例如石油企業為照顧民生不能隨便加價,中國海外願意以高價投地是否另有政治任務,實不得不令人懷疑。特別是資深「梁粉」長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝在賣地後高調聲言,倘若樓價不下跌兩成至去年初的水平,絕不排除政府為求管理需求,再出辣招壓抑樓價,更啟人疑竇,中央政府在房策方面是否刻意與梁振英對着幹。

所謂「港人港地」,是梁振英騙取民望的花招,一如「雙非」和「限奶」,都是純為討好民粹、實際從未深思熟慮的政策。最先提出有關意念的是地產代理商施永青,目的明顯是要在維護不合理的高樓價之同時,意圖安撫本港越來越不滿的中產階級,因為大陸資金蜂擁而至搶高樓價,越高價便大陸買家佔比分越大,所以提出政府若能在賣地時附加條件,房屋建成後只限香港人買入,在特定時限(例如現時列明的三十年)轉售,亦只能售予港人,避免外來買家搶高樓價。這種掩耳盜鈴的鴕鳥式房策,只有不懂經濟學的盲毛和白癡才會相信,因為大陸人一向習慣以代理人買樓(貪腐得來的金錢令真正買家不能曝光),本港來自大陸的新移民又數以百萬計,要找個「香港人」代理買樓,根本易如反掌。何況,附加限制條件的樓宇,在樓市向上時也許有點好處,樓市下滑時肯定是作繭自綁,得不償失,因為需求人為地減少,要出售套現更加艱難。

事實上,「港人港地」早已存在,就是可供出售的公共房屋,包括房委會興建的居屋和租置公屋,以及房協發展的住宅,如果梁振英真的要以港人利益為重,解決最困擾港人的住屋問題,大量興建居屋和公屋便成,犯不着在私營房屋搞甚麼自欺欺人的「港人港地」。

我從不相信梁振英的土地和房屋政策是壓抑樓市,也不認為他有心有力解決房屋問題。自上台以來,他一直以土地供應不足為借口,掩飾他實質以增加居屋需求而不解決供應,旨在刺激二手居屋和租置公屋售價,從而帶動中下價私樓價格上升發揮托市的目的。如果大家細心觀察的話,應該可以看到,由財政司司長曾俊華和金管局主導的管理房屋需求措施,包括雙辣招和加強按揭限制,沿用的是2011年曾蔭權執政時首次實行的政策,其實與梁振英着重供應卻只說不做的政策背道而馳,只有一廂情願如「梁粉」黃遠輝等盲毛,才會以為管理房屋需求是梁振英的土房政策重中之重。

坦白說,梁振英上台最大的目的確實是要挑戰本港根深柢固的地產霸權,但並非為港人福祉着想,而是利用民怨取而代之,引入二線地產發展商和大陸地產資本,企圖建立新地產霸權。他的土房政策重中之重,其實是要操控所有土地資源,增強自己與地產霸權討價還價的本錢,所以無能無知的親信如陳茂波也可出任發展局局長,主理拓展新界東北的計劃,張震遠則連任市建局主席,全面掌管市區重建的工作,還密謀由他兼任港鐵主席,操控所有地鐵上蓋物業發展權。可惜,人算不如天算,張震遠東窗事發,一子錯,滿盤皆落索,面對Plan B前途未卜的梁振英自身難保,建立新地產霸權的鴻圖大計看來最終也會付諸東流。由是觀之,終於出台的「港人港地」顯然已是明日黃花,只能注定徒勞無功。